Die Wertermittlung einer Immobilie wird in der Regel bei Verkauf, Kauf , Scheidung, Zwangsversteigerung, Enteignung oder bei Erbfall benötigt. Der berechnete Preis nennt man auch Marktwert oder Verkehrswert. Der Verkehrswert wird immer stichtagsbezogen ermittelt und ist der Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher für das Objekt zu diesem Zeitpunkt zu erzielen wäre. Wer den angemessenen Preis seiner Immobilie wissen will, sollte diesen nicht selber berechnen sondern Experten überlassen. Dies sind in der Regel qualifizierte und unabhängige Gutachter. Ein Wertgutachten kann sich beim Verkauf lohnen. Denn wer den Preis für den Verkauf zu hoch ansetzt läuft Gefahr, dass sich der Verkauf hinzieht und am Ende das Objekt unter Preis verkauft werden muss. Gutachter haben die Möglichkeit auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück zugreifen: das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie. Es muss geklärt werden, welche Art von Immobilie vorliegt, bevor mit der Berechnung begonnen werden kann. Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Bauland und Eigentumswohnungen. Zum Vergleich werden die Kaufpreise von Objekten mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Mit Hilfe von Vergleichswertfaktoren werden die vorhandenen Kaufpreise stichtagsbezogen angepasst. Ein weiterer Vorteil ist, dass das Vergleichswertverfahren die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei Objekten, bei denen es auf Rendite ankommt. Das sind in der Regel Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser und Gewerbe und Industriegrundstücke. Verfahrenstechnisch setzt sich der Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Beide Werte werden getrennt voneinander berechnet und danach zum Ertragswert zusammengeführt. Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und wird auf ewig kapitalisiert da er unendlich zur Verfügung steht. Im Gegensatz dazu werden die baulichen Anlagen über die Restnutzungsdauer verzinst. Das Sachwertverfahren wird angewandt bei Einfamilienhäuser oder eigengenutzte Eigentumswohnungen die nicht zur Ertragserzielung genutzt werden. Auch hier werden Bodenwert und bauliche Anlagen getrennt bewertet. Bei der Sachwertermittlung werden Herstellkosten herangezogen. Der Gutachter passt diese Herstellkosten nach dem Standard der Bauweise an, ob einfach oder hochwertig. Da die zu bewertenden Objekte nicht neu sind, wird eine Alterswertminderung von dem ermittelten Betrag abgezogen. Addiert man zu diesem Wert den Bodenwert hinzu, so erhält man den vorläufigen Sachwert. Diesen Wert korrigiert man noch um spezielle Marktanpassungsfaktoren.
