Rechtswirksame Mieterhöhungen regelt der §558 ff im BGB. Dieser schreibt vor, dass der Vermieter schriftlich den Mieter informieren muss. In diesem Schreiben muss der Vermieter die Erhöhung begründen. Gründe können sein:
- Die ortsübliche Vergleichsmiete im aktuell gültigen qualifizierten Mietspiegel liegt höher als die Miete der Wohnung.
- Der Vermieter kann ein Sachverständigengutachten vorlegen. Laut diesem Gutachten muss die Vergleichsmiete höher sein, als die der betreffenden Wohnung.
- Der Vermieter kann auch 3 vergleichbare Wohnungen mit einer höheren Miete nennen.
Möchte der Vermieter die Miete anhand des qualifizierten Mietspiegels erhöhen, so sind die Zahlen in dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel nach §558d, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Wird das Sachverständigengutachten zu Grunde gelegt, so muss dieses beigefügt werden. Der Vermieter darf die Höchstgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die im qualifizierten Mitspiegel genannt ist, nicht überschreiten. Außerdem darf er nicht über die Kappungsgrenze liegen. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht höher als um 20 Prozent steigen darf. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Einzug oder letzter Mieterhöhung geltend machen. Der Mieter muss der Erhöhung schriftlich zustimmen. Hierzu hat der Mieter den verbleibenden Rest des Monats der Zustellung sowie die folgenden vollen 2 Monate Zeit. Das bedeutet für den Mieter, dass die Miete nach der letzten Erhöhung bzw. nach dem Einzug 15 Monate konstant bleibt. Stimmt der Mieter nicht zu, so kann der Vermieter auf die Zustimmung klagen. Dafür hat er eine Frist von 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Zeit. Hat der Mieter die Mietsteigerung nicht zugestimmt, entbindet Ihn das nicht, zur Zahlung der bisherigen Miete. Handelt es sich um eine Neuvermietung, so können nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit auch Mieten vereinbart werden, die deutlich über den Höchstwerten von Mietspiegel und Kappungsgrenze liegen.
